2019年地产百强“注水榜”:你们看到了一堆假千亿

时间:2019-07-18 来源: 专栏
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最近,中南地区董事长陈凯说了一些非常有趣的事情:

“100千亿,相当于10万亿,其他住房公司不必继续做,表明这肯定是不可能的。如果50家住房公司突破1000亿,平均可能达2000亿,那么就是10万亿但是,没有其他住房企业。“因此,虽然很多中型住房公司提出1000亿元的目标,实际金额最终可能超过1000亿,但不会太多,否则整个行业将是10万亿+水平爆裂!

陈凯的含义是我们不会推测。然而,房地产企业的销售有时“具有欺骗性”。

根据CRIC的数据,2019年上半年有12家住房公司的销售额超过1000亿,比去年同期增加了5家;多达27个,超过500亿。

但是我们看到了吗?

事实上,仅从数据来看,2018年就有多达300亿美元的住房公司,但只有19家是真实的,而且之所以会出现如此大的差距的原因是它们也必须在住房业务中运作。并谈谈会计方法。

目前,合作开发是国内房地产企业普遍实施的商业模式。在此基础上,主要房地产企业的销售数据通常全面公布,即集团的所有项目连同合营企业和联营企业均包括在履行中,不论其权益如何。比例和是否交易。

事实上,股权的销售是房地产的真实销售。

例如,甲方和乙方共同开发了一个销售额为100万元的项目.A占70%的股份,B占30%的股份。 A的股权销售额为70万。

然而,在计算全口径销售时,两位开发商,无论是占70%的股份还是占30%的股份,都将计算出总量为的100%并写入总计100万份。

因此,如果一个项目有几个开发人员参与合作,它将重复几次。

基于这些考虑,我们认为全口径股权比例与全口径金额的比例可以反映房地产企业销售数据的真实含金量,以及顶级的“注水清单” 2019年上半年推出100家房地产企业。

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说?鳎?

数据统计节点:2019年上半年各房地产企业销售数据

资料来源:CRIC

今天,国内房地产市场的多元化已经越来越突出,单一的斗争已经逐渐被业界抛弃,住房公司普遍追求铁路的商业模式。通过增加与关联公司的合作项目,共同收购土地再共同开发,一方面可以保证住房企业规模的增长,另一方面可以缓解彼此业务流程中的财务压力甚至分散市场风险。

然而,在确保业绩和业务增长的同时,它也为许多住房公司提供了支付其业绩的机会。由于大型住房企业在征地,融资,销售,经营和政府关系方面具有更多优势,他们自然会有推动自身业绩的冲动。

据了解,目前行业公司业绩公告一般采用全口径销售形式,因此非自营股权业绩也被记录,因此销售数据可能是假的。

权益金额占总口径的比例表明,2019年上半年前100家房地产企业的平均权益比率超过70%。

有21家公司的比例为90%或以上,其中雅居乐集团,龙集台和正商房地产占100%,表明其销售收入全部来自其自身的运营和运营。

从总公司企业的角度来看,毕万恒的总口径与非自营业务的比例很大。数据显示,碧桂园,万科房地产和中国恒大分别占71.82%,60.00%和95.10%。在股权数量方面,中国恒大地产超过万科房地产2687亿元,仅次于碧桂园。

近年来碧桂园的增长速度使整个行业都在关注它。全口径的销售额从2012年的476亿增加到2018年的7287亿。2019年上半年,达到3895亿,在房地产企业中排名第一。

然而,与此同时,碧桂园的销售和权益比率继续下降,2016 - 2018年约为76.11%,72.02%和71.41%。为了实现销售的快速增长,碧桂园实际上牺牲了部分股权销售作为价格,股票销售和全口径销售的增长并不匹配。

从2016年到2018年,万科的销售权益分别约占71.96%,72%和70.00%,也约为70%。近年来,万科通过轻微的资产运营,强大的品牌影响力以及项目管理和控制能力,尝试了小盘交易模式,提高了ROE水平。

此外,恒大地产,中海航运和格陵兰控股的股权比例分别为95.1%,93.44%和90%。这三家公司在目前的全口径销售中排名前20位,水分含量最低。

值得注意的是,高比例的股权意味着大部分项目利润都归于公司的股东而且受到的侵蚀较少。中海和恒大的回归母亲的表现非常出色,并不是无关紧要的。

在全面销售的TOP20住房企业中,正荣,徐汇和中南分别下跌,分别排名10,7和4。其?校旎愫驼僦苯拥銮?20名,两者的权益金额分别为486.4亿元和355.1亿元,表明两级业绩来自合资企业。

排名显示徐汇和正荣的股权/全员资格分别为55.00%和51.58%。

刚刚于2018年上市的正荣销售额快速增长:从2016年的393亿元增加到2017年的707亿元,2018年跃升至1000亿元,达到1080亿元。

2018年,正荣地产的净利润率为8.4%,远低于行业平均水平11.0%。再加上没有明显改善的债务,“面子很厚,衬里很薄”,该公司一年四季都因其独立性而受到批评。

值得注意的是,从比例的角度来看,有多达18家公司的股权/全员不到60%。其中,利高集团,仁恒置地,国瑞房地产和滨江集团不到50%,表明合作的房屋公司不多。

这么多住房公司之所以如此高“湿润”,无一例外地与公司自身的经营策略有很大关系。数据显示,过去几年这类住房企业普遍选择追求高发展,能够做到规模越来越大的最快方法就是“沾染合资公司”。

例如,虽然滨江集团的百强房地产企业上半年销售额为516.7亿,但总量仅占40.53%,实际仅为209.4亿元。股权与全员的比率最低。滨江董事长金金星的名言是:“你不能过于保守,否则你将失去很多机会!”在过去的几年里,滨江集团通过增加资本杠杆和合作开发,改变了规模扩张的道路。

然而,吃一口并不是一件大事,合作开发的扩张规模很快,但代表公司发展质量的利润维度最终取决于股权销售。

资料来源:标准房地产研究所

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